テディです。
確かTwitterでの誰かのコメントがきっかけだったと思うのですが、加藤ひろゆきさんの本と出会いました。なんかピンとくるものがあって読んでみたら、内容が実践的で素晴らしい。
タイトルは
ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
学びを整理して残しておきたくなったのでまとめていきます。
ビジネスモデルは1000円で買える
確か、Voicyで有名なサウザーさんがどこかで言っていたと思うけど、ビジネスモデル自体は安価に手に入るんだね。それを強く実感した本だった。
不動産を安く買って、リフォームして、貸して賃貸収入を得る。これだけ。すごくシンプル。
ただ、実際に行動し成功している人はどのくらいいるんだろう。実際に行動するのが100人に1人、そのうち成功するのが10人に1人とかだとすると、読んだ人のうち0.1%しか成功しないことになる。
この本は、その100人に1人の行動する人にとってすごく意味のある本になると感じた。そして、自分もその1人になりたいと、なぜかモチベーションを上げてくれた。っていうか加藤ひろゆきさんの文体が好みでした。サウザーさんの使う単語の元ネタはここだったのね（笑）
株と比較して、不動産の面白い点を教えてくれた
その本では、株と比較して、不動産の面白い点・優位性をご自身の言葉で語ってくれています。当たり前なのかもしれませんが、自分にとっては新鮮で正しく感じました。
- 一対一の取引であり、自分の納得できる指値を入れることができる
- リフォームを実施することによって、価値を上げることができる
- 人間が関わることで物語がある
以下、本文より引用です
紙の資産に対して、不動産の流動性は悪い。瞬発力もさほどナイ。しかし、それは洗練された投資家にとってのメリットだ。不動産は一対一の取引だ。売主と買主が合意した金額が、販売価格となる。だから、「鬼のような指値」（商標登録申請予定）を入れることもできる。 また、リフォームを実施することによって、資産価値を上げられる。収益物件であれば、売却しなければならない場合でも、家賃収入があるので、売却のタイミングを待てる。 それに、不動産は、人間が関わっているので、物語がアル。たまに変な入居者もいるが、ほとんどがいい人だ。いい入居者や優しい近所の人々に巡り合うと、これほど幸せなことはナイ。
本文より
考えてみれば、特に１点目は重要な視点だと思った。１対１であるために、相手の状況次第では信じられないような指値が通ることがあるらしい。
現物があって、その価値を自分なりの視点で判断して、売主の状況を可能な限り探って、納得のいく値段を提示する。流動性が低いからこそ、チャンスがあるんだと思う。
また、ワンルームマンションを買う場合はあまり旨味を得るチャンスがないということもわかった。収益還元法という利回りの計算に近い合理的な計算がされて、高い利回りを得るのが難しいらしい。
経験に裏打ちされたノウハウ
とにかく自分で行動して、経験から学んでいる人の言葉は重みや価値が違うと感じた。この本を1000円程度でkindleで読めたのは幸運としか言いようがない。気になった点を以下に引用
現地調査で重要なことは、必ず写真を撮ることだ。画素数の多いデジタルカメラを買おう。現場で、あらゆる部分を写真に撮る。購入する可能性が高い時は、いろいろな角度から二〇枚くらい
本文より
畳をめくって、床を確認すると、ブスブスと足が沈んでいく。大工のオオヤマさんに、このような物件は絶対に買ってはいけないと教育を受けていた
本文より
外側を見て、購入に値する物件だと判断してから、初めて内部を見せてもらう。その場合、トイレ、風呂、台所のリフォーム状態を確認
本文より
経験を積んでいない素人からすると、具体的な予算の目安が書いてあるのもありがたい。自分で発注する際のベンチマークになる。こういう情報は経験者から得るのが一番良いと思う。でも、こちらから提供できるものがないスタートの段階ではこういう本から学んでいきながら、信頼できる師匠のような人を見つけていくしかないんだろう。
その後、和式便所を簡易水洗・洋式・ウォッシュレット付きに交換した。リフォーム前は、水道がトイレまで来ていなかったので、その水道工事の代金も支払った。和式の床は一段上がっているため、洋式にすると壁紙の張り替えも必要だ。結局、 トイレだけで二六万円投入
本文より
風呂場もよくチェックしよう。タイル張りの風呂は流行らない。ユニットバスに交換してあれば最高だ。ボイラー交換も一〇万円以上
本文より
ちなみに、次のようなリフォームが、今まで入居者に好評だった。 ・便座をウォッシュレットに交換 約三万円 ・フローリング ひと部屋につき六万円から一二万円 ・セキュリティ・ライトの設置 一基二九八〇円 ・敷地に砕石を敷く 一平米三〇〇〇円から一万円 ・シーリング・ライト 四〇〇〇円より ・電球を一〇〇ワットに交換 一個一三〇円くらい ・芳香剤を置く ・入浴剤、シャンプー、せっけん、ヒゲソリなどの備品を複数で設置 ・カップラーメン、カップ茶漬けなどをサービスで置いておく
本文より
まとめ：ボロ物件を買いたくなりました
もともと家って好きなんです。社会人になってからは２年以上同じところに住んだことないし、Suumoを見ていたらあっという間に時間がたってしまう。
そして、若い視点を持って経営をしている人って案外少ないんじゃないか、という甘い見立てもあります。
マクロでいうと、日本の人口は減っていく。けれど、不動産の経営側の人ってすごく年上の人が多い印象がある。まず資金が必要なため、売り込んでいる不動産業界側も若者をターゲットにしていないんだろう。イマドキの感覚を持って経営ができればチャンスはあるんじゃないか。
何より、自分の家族をサラリーマン（この本では「つとめ人」と呼ばれる）労働なしで養うくらいのことであれば、マクロに逆行していてもしっかり考えて行動すればいけるんじゃないか。
そして、高い車を買うくらいのお金でチャレンジできる。幸い、自分は割とホワイトな職場にいて、修行をする時間はある。失敗したところで命を取られるわけじゃない。最悪のケースでも、500万円程度と時間が無駄になり、大家の経営経験とリフォームの知識がつく。
物件探し始めます。子どもが大きくなったらいっしょにリフォームとかしてみたいな。
いい本に出会いました。まずは本書で薦められていたロバートキヨサキの本を読みつつ、物件を探します。
じゃ、そゆことで。
コメント